דייר סרבן: הדרך אל הדירה שתמיד רצית עוברת אצל השכן, הייתכן?

ביצוע פרוייקט תמ"א מצריך אישורים רבים, אחד מהם הוא אישור הסכמת הדיירים לביצוע הפרויקט. ביצוע תמ"א 38/1 מצריכה את הסכמת 66% מדיירי הבניין ואילו ביצוע תמ"א 38/2 הכוללת תכנית פינוי ובינוי מחדש, מצריכה את הסכמת 80% מדיירי הבניין. אם כך כיצד פרויקט שאפתני כמו תמ"א 38 מתעכב רק בגלל דייר אחד? התשובה לכך כוללת מספר הסתייגויות:

דייר סרבן – כמה פנים לעניין

דייר סרבן הוא מושג המתייחס ליחיד אך לעיתים מדובר בכמה דיירים, חשוב לזכור שבעיות בין דיירים הם חלק משגרת החיים בבניין משותף, מה שנראה מהצד כהתחיל רק בגלל הפרויקט יכול להיות והתחיל שנים קודם. יש לבדוק ולשאול האם קבוצת דיירים כופה את עצמה ואת הפרויקט או שאכן דייר או דיירים בודדים הם הסרבנים.

מקרה קלאסי הוא סרבנותם של דיירים מבוגרים "להיכנס" להליך אינטנסיבי של שנה ויותר כשהם מרוצים משגרת חייהם והאמת היא שנותרו להם עוד מספר שנים לחיות אז למה לא להעביר אותם בנחת?

מקרה נפוץ אחר, גם הוא מקרה קלאסי של דייר סרבן אך הפעם מדובר בסרבנות הנובעת ממניעים פסולים של ניצול היזם, התבצרות בסרבנות כדי לקבל הטבות נוספות או תשלום מעבר למה שנקבע רק כדי להתחיל את הפרויקט. במקרה שכזה הדייר הסרבן יאלץ לחתום בבית המשפט ולשלם קנס בגין הנזק שנגרם כתוצאה מעיכוב הפרויקט

דייר סרבן – אבל מי היזם?

בביצוע תמ"א 38/1 דיירי הבניין יכולים להיות היזמים, אם קבוצת דיירים לוקחת על עצמה את כל הבירוקרטיה והתכנון, קבוצה זו יכולה להניב לדיירי הבניין כסף רב, סביר להניח שכל דייר שיעמוד בדרכם יחשב דייר סרבן ואלו ינסו למצות איתו את הדין.

מקרה אחר הוא כמובן המקרה הקלאסי הקבוע בחוק של יזם חיצוני המתעכב ומעכב את הפרוייקט כולו בגלל דייר שאת מניעיו פירטנו בפסקאות הקודמות.

דייר סרבן – יזם מתוחכם!

אם עד כה פירטנו סיבות ומקרים בהם דיירים משתמשים בחוק ובסעיף הסכמת הדיירים, ישנם מקרים בהם היזם הוא המניע של כל התהליך. חשוב לציין, היזם הוא המרוויח העיקרי מן הפרויקט, הוא מוכר את הדירות בקומות המתווספות לבניין ויוצא נשכר מסיום פרויקט, בדרך הוא מוציא מכיסו כספים רבים.

כדי להאיץ פרויקט ולקדם תהליכים, היזם (בין אם אלו קבוצת דיירים או יזם חיצוני) מאיימים על דיירים מתלבטים או סרבנים אבל מסיבות מוצדקות, בתביעה בבית המשפט. במילים אחרות, היזם מאיים על דיירים לגיטימיים שהוא יתבע אותם בגין סעיף דייר סרבן, רק כדי להאיץ את חתימתם על החוזה. יזמים משתמשים לרוב בתירוץ כמו "רק אתם נשארתם", "זה יעלה לכם כסף" ועוד.

חשוב לזכור, לפני שלב החתימות ישנו שלב חיפוש היזם, אל תתפשרו על כל אחד או כל חברה, לא רק התוצאה של פרויקט התמ"א חשובה אלא גם הדרך עד סיומו, זאת לעיתים רצופה במכשולים רבים מסובכים הרבה יותר מדייר סרבן.