אין בשורה לסרבני תמ”א 38
לצד עסקאות התמ”א שכבר הסתיימו או כאלה שנמצאות בתהליך של התקדמות, יש גם כאלה שמתקשות להמריא בשל קיומם של “דיירים סרבנים”. שינויים בפסיקה וקביעות של בית המשפט מהעת האחרונה מקשים במידה רבה על אותם “סרבנים סדרתיים” להמשיך ולמנוע את התממשות התהליך.
סרבני תמ”א 1 ותמ”א 2
כאשר אנו מדברים על תמ”א 38 בהקשר של דיירים סרבניים, ראוי לספר על סוגים שונים של תמ”א שבהם אפשר לבחור. הסוג הראשון, תמ”א 38 – 1 הוא הוותיק והמוכר יותר. כאן מדובר על רצון של הדיירים לבצע חיזוק ועיבוי של המבנה והתשתיות, בלי שצריך לעזוב את המבנה לתקופת העבודה. לעומת זאת, תמ”א 38 – 22 הינו למעשה תהליך של פינוי בינוי. כאן, הקבלן והיזם מתחילים בהריסת המבנה הוותיק כאשר לאחר מכן דואגים להקמה של מבנה חדש לחלוטין וכמובן – על פי תקני הבניה המודרניים.
חשוב להבין שההבדל הזה בין שני סוגי התמ”א משפיע גם על היכולת של דיירים סרבניים להפריע למימוש הפרויקט. עד כה, החוק עשה הפרדה מוחלטת בין זכותו של דייר לסרב לפעולה של עיבוי וחיזוק לעומת זכותו לסרב למימוש פעולה של פינוי, הריסה ובינוי. החוק וגם פסקי דין שניתנו בנושא הראו שהרבה יותר קשה להתגבר על סרבנות של דייר לפרויקט של פינוי בינוי. במקרה של התנגדות לתמ”א מן הסוג הראשון הרבה יותר קל למצוא פתרון ולאכוף את הביצוע.
ראוי לציין, עם זאת, שגם כאן יש ניצנים של שינוי. אם עד כה החוק לא אפשר לתבוע דייר עקב התנגדותו לתמ”א 38 מהסוג השני (פינוי בינוי), הרי שכיום העמדה כבר לא כל כך חד משמעית וצופים שהדברים ימשיכו להשתנות, לרווחת התושבים.
זכות לתבוע
ראוי לציין שכאשר מדובר על פרויקטים מקובלים של תמ”א, בהקשר של עיבוי וחיזוק, החוק מאפשר לתבוע את הדייר הסרבן (דבר זה היה מקובל בעבר ולא השתנה גם כיום).
במקרה של פינוי בינוי, עם זאת, לא היה מקובל עד כה לתבוע מכוח חוק פינוי בינוי. גם היכולת לקבל סעד מתאים בהתערבות גורם מקצוע (המפקח על הבתים המשותפים) הייתה מוגבלת. לאחרונה כבר נוצרו תקדימים שבהם הצליח בית המשפט למנוע מסרבנים לממש את התנגדותם. דבר זה קורה כאשר מרבית הדיירים (ברוב גדול) מעוניינים בתהליך.
התנגדות לדעת הרוב
כיום, לאחר שבית המשפט נוכח לדעת שרבים מהמתנגדים ומהסרבנים למימוש תמ”א (1 או 2) עושים זאת לא מטעמים ענייניים, נפתח הפתח להתגבר על כך. ההתגברות על תופעת הסרבנות מתבצעת על ידי תהליך של כפיית דעת הרוב וגם כאן יש שוני בין פרויקט עיבוי וחיזוק לבין פרויקט של פינוי ובינוי.
כאשר מדובר על פרויקט מן הסוג השני, ניתן לאכוף את ביצוע התהליך במידה וקיימת הסכמה של לפחות שמונים אחוזים מהדיירים. בית המשפט וגורמים מקצועיים כמו מפקח בתים משותפים הבינו שיש למנוע ככל שניתן מצב אבסורדי. מצב זה שבו מיעוט מונע את מימוש זכותם הקניינית והבטיחותית של רוב הדיירים לגור בבית חדש, יציב ומשופר הוא הרבה יותר מבעייתי.
אי לכך, פסקי דין והחלטות בית המשפט בעניינים אלו כבר מאפשרים מימוש פרויקטים של תמ”א 2, לרבות כאלה אשר בעבר נחשבו כבר ל”אבודים” בשל סירוב לא ענייני. מומחים מעריכים שתופעת הסרבנות צפויה לקטון באופן משמעותי בשני סוגי הפרויקטים ואולי אפילו להיעלם באופן מוחלט כמעט לגמרי.
נוסיף ונאמר שהתנגדות לדעת הרוב, גם בפרויקטים של עיבוי וחיזוק אמנם עדיין קיימת, אולם כאן הפתרון אפילו פשוט עוד יותר. במקרים כאלה, לא רק שאין צורך במאה אחוז הסכמה, אלא שאפילו ניתן להסתפק בהרבה פחות מ-80% הסכמה בקרב הדיירים. גם הסכמה של 66% מאפשרת להתחיל לחשוב ברצינות על מימוש החיזוק ושיפור של ממש באיכות החיים בדירות גדולות ומשודרגות.
פתרון לסחבת
יזמים מובילים מספרים שעד כה היה כוחם של הסרבנים רב בזכות היכולת לעכב את הפרויקט ו”למרר” את חייו של היזם לזמן ארוך. הסירוב לחתום על טפסים לצורך רישום הערת אזהרה הינו בעיה מוכרת.
עד כה, כאשר הייתה הסכמה של שישים ושישה אחוזים מהדיירים ניתן היה לקבל היתר רק בהתערבותו של מפקח בתים משותפים. המפקח מתנה את האישור בבדיקת עמדתו של הדייר הסרבן. הבעיה הייתה שהיה צורך מראש להשקיע כספים בביצוע פעולות של תכנון לקבלת היתר. כיום, ניתן לפנות למפקח גם ללא ביצוע תכנון מוקדם. כל זאת, בזכות האפשרות להוסיף התניה של אישור בתנאי שהוועדה תאשר בהמשך את העבודה ותספק היתר כנדרש.
לסיום, נספר על מקרה מעניין, מקרה אמיתי, שבו דייר סרבן העלה טענות שונות כדי למנוע את מימוש התמ”א. הסרבן טען שהתקיימות העבודות תפגע בזכותו הקניינית, והוסיף שיש גם בעיה עם הביטחונות ושהתמורה שהוא מקבל לא מתאימה ועוד.
מפקח הבתים המשותפים, שהינו איש מקצוע עם סמכויות שיפוט, החליט לאשר את הפרויקט למרות ההתנגדויות של הסרבן. לא רק שטענותיו של הלה נדחו אחת לאחת אלא שהוא גם חויב לשלם על הוצאות המשפט.