תכנית תמ"א 38 על כלל סוגיה באה להסדיר את נושא חיזוק מבנים אשר נבנו לפני ינואר 1980 , עיקרה של התכנית מסדירה את חיזוקו של הבניין לרעידות אדמה והוספת מיגון (ממ"ד) חיזוקו של הבניין מתבצע בהליך בנייה המעורבים בו מהנדסים אדריכלים ויועצים מקצועיים בנוגע למיגון הבניין התמ"א נותנת לסוגיה זו מענה בכך שמתאפשרת תוספת של ממ"ד לכל דירה , כל דירה מקבלת 25 מ"ר תוספת הממ"ד כלול בשטח זה . על מנת לחזק את המבנה לעמידות ברעידות אדמה יש לבצע חפירה מסביב ליסודות הבניין חפירה זו תאפשר ביצוע עיבוי יסודות , במקביל מעבים עמודים קיימים ובמידת האפשר מוסיפים עמודים לטובת תמיכת הבניין . תוספת ממ"ד ועיגונו לבניין מחזקת אף היא את השלד ואת עמידותו הכללית של הבניין .

בעת ביצוע פרויקט תמ"א 38 על כלל סוגיה יש לקחת בחשבון את המרכיבים הבאים : + מי היזם הנבחר ? מה שנות הניסיון שלו בתחום היזום והבנייה ? בתחום התמ"א ? + האם בוצעו כבר פרויקטים ונמסרו לדיירים דירות באחד הפרויקטים אותם מציג היזם ? + האם ניתן לראות מבנים שנמסרו על מנת להבין את עבודות הגמר בפועל ? + האם הפרויקט מלווה בנק ? מי נותן ללקוחות ערבויות בעבור כספם ? + איזה ערבויות מעניק היזם לטובת דיירי הבניין לסיום העבודות ? + מה הם התנאים במידה והיזם לא מסיים את הפרויקט בזמן ?

במסגרת ביצוע תמ"א 38 זכאים הדיירים לקבל : + מעלית - תוספת מעלית גם באופן חורג מקווי הבניין + חנייה - פתרון חנייה הן לבעלי הדירות החדשות והן לבעלי הדירות בבניין + מרחבים מוגנים - תוספת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) תוספת ממ"ק (מרחב מוגן קומתי) + תוספת של 25 מ"ר ברוטו לכל דירה מתוך שטח זה מינימום 12 מ"ר ברוטו לטובת ממ"ד

בדיקת היתכנות - מהנדס בניין / אדריכל כי הבניין נכלל במסגרת תכנית תמ"א 38 בחירת נציגות ועד הבניין ועורך דין אשר ייצג את הדיירים במשא ומתן אל מול היזם. בעלי הנכסים/דירות - להגדיר את הצרכים הפרטיים והתמורה אותה יקבלו בעלי הדירות. פנייה ליזם בנוגע לביצוע ההליך בפועל , היזם לוקח על עצמו את כלל הפעולות הנדרשות על מנת לבצע את הפרויקט לרבות תכנון ,רשויות , היתרים ובנייה בפועל בחירת היזם קריטית לתהליך, חשוב לבחור יזם מנוסה ומעורה בפרויקטים מסוג זה ובעל איתנות פיננסית . הגשת בקשה לקבלת היתר בנייה מהוועדה המקומית - באחריות היזם . לאחר קבלת היתר הבנייה ניתן להחיל את עבודות הבנייה בפועל.

לפני שמקדמים נושא תמ"א 38 חשוב לוודא כיצד שומרים את זכויות הדיירים . על מנת לבצע זאת יש צורך בהיכרות עם כלל נושאי החקיקה והתקינה . בנוסף ישנן סוגיות משפטיות במהלך התהליך ועל כן רצוי ומקובל להיעזר בשרותיו של עורך דין על מנת לשמור בצורה הטובה ביותר על זכויות הדיירים עבודות השיפוץ תתקיימנה בשעות שאינן מפריעות לחיי שיגרת היום יום הזמן שיוקצה לטובת קבלת היתרים ולביצוע העבודות בפועל יהיה הגיוני ובר ביצוע כמובן קבלת מקסימום תמורה בעבור מתן הזכויות ליזם , לכל דירה חייב להתווסף ממ"ד , שיפור חדרי המדרגות הלובי התקנת מעלית חדשה ומתן בטחונות ראויים לכספי הדיירים.

קרבת מדינת ישראל לשבר הסורי אפריקאי מהווה גורם סיכון להתרחשותה של רעידת אדמה במדינת ישראל , אפקט הפגיעה במקרה של רעידה כזו יקבע על פי עוצמתו . כחלק מהפגיעה באוכלוסיה יש לקחת בחשבון קריסת מבנים על כן אזורי הסיכון העיקריים הם במרכזי הערים בהן צפיפות הבנייה ניכרת.

ביצוע 38 רלוונטי לבניינים מעל 2 קומות אשר קיבלו היתר בנייה או נבנו לפני ינואר 1980 ונקבע על ידי מהנדס בניין כי הם זקוקים לחיזוק , החוק הכניס גם עדכונים והגדרות לטובת מבנים אשר נבנו לאחר שנת 1980.

מיום יישום תכנית התמ"א 38 התמודדו דיירים עם דייר סרבן , או מספר דיירים סרבנים . על מנת לטפל בסוגיה זו בוצעו עדכונים לחוק אשר הורידו באופן מהותי את הרוב הנדרש . בשנת 2005 על פי התכנית נדרשת הסכמתם של כלל דיירי הבניין לביצוע התכנית . בשנת 2007 לאור הבעיות בישום התכנית בוצע תיקון ראשון והוחלט כי די ברוב של 66% מדיירי הבניין על מנת ליישמה . בשנת 2010 הוכנס תיקון בנוגע להריסת הבניין כליל ובנייתו מחדש הרוב הנדרש עומד על 80% . למרות חקיקה זו נותרו עדיין בעיות בין דיירים אשר בסופו של יום הוסדרו בכותלי המשפט , ברוב המקרים סירב בית המשפט לדעת המיעוט הסרבני כאשר מיעוט זה לא נתמך בעובדות מבוססות למניעת ביצוע התמ"א . במקרים קיצוניים מטיל בית המשפט קנסות על דיירים סרבניים .

בבואנו לחבור ליזם המתמחה בביצוע תמ"א 38 יש לבדוק את אמיתות המידע שהוא מספק לנו למרות שתחום התמ"א מתאפיין כיום במגוון יזמים בעלי ניסיון , אך למרות זאת קיימים בענף קבלני חתימות .הם מחתימים את בעלי הדירות בבניין עד להגעת הרוב הדרוש לאחר השגת החתימות הם סוחרים בחתימות הדיירים אל מול יזמים , בצורה זו בעלי הדירות חותמים לנציג " גוף אחד " ומוצאים את עצמם בסופו של יום מבצעים את פרויקט התמ"א 38 עם גוף אחר לחלוטין.

על מנת שהציבור הרחב יהיה מעוניין בקידום פרויקט תמ"א כל אחד בבניין שלו , המדינה החליטה להעניק הקלות והטבות בתחום המיסוי . מקובל בעסקאות תמ"א להעניק פטור מלא ממס שבח . מתן זכויות הבנייה לקבלן מאת בעלי הדירות מהווה עסקה לעניין המע"מ , הן הדיירים והן הקבלן נושאים בתשלום המע"מ

תמ"א 38/1 דנה בהסדרת ביצוע תוספות בנייה לבניין (תוספת 2 עד 2.5 קומות ) תמ"א 38/2 עוסקת בהסדרת פינוי בינוי - פינויים של הדיירים הריסה ובנייה מחדש של הבניין. שטח הדירה בתמ"א 38/1 גדל תמידבדרך כלל מכיל מרפסת ותמיד ממ"ד , בתמ"א 38/2 לא תמיד שטח הידרה גדל תלוי בהיתר הבנייה. זמן הבנייה בתמ"א 38/1 לוקח כ- 12/18 חודשים ואילו בתמ"א 38/2 פינוי בינוי - לוקח 24/30 חודשים. בטחונות שמקבלים בהליך תמ"א 38/1 - ערבות בנקאית, ערבות בדק וערבות רישום . בטחונות שמקבלים בהליך תמ"א 38/2 - ערבות בנקאית על פי חוק המכר , ערבות בדק לטובת טיב הבנייה ותיקונים שידרשו לאחר מסירת הדירות , ערבות מיסוי - לטובת תשלום מס שבח , ערבות שכירות (בנקאית) לטובת הבטחת תשלום דמי השכירות במהלך תקופת הפינוי והבנייה.

באופן עקרוני כל חוזה ניתן לביטול כמובן בכפוף לחוקי מדינת ישראל ובתנאים מסוימים . החוק התקף בנושא התמ"א הינו חוק החוזים , באם לאור החוק יוכח משפטית כי בוצע פגם מהותית במהלך חתימת החוזה או שיזם הפרויקט / קבלן ניצל את הדיירים לאור חוסר הבנתם או חוסר ידע , הסתיר נתונים הכרחיים מהותיים או אז ישנה עילה לביטולו של החוזה .במידה ויזם הפרויקט התחייב ללוחות זמנים בביצוע ולא עמד בחובתו לקבלת היתרי בניה ניתן לפעול על פי חוק ודין לביטולו של החוזה. על כן רצוי לנהל משא ומתן מראש בסיועו של עורך דין על מנת לחתום חוזה אל מול יזם /קבלן בו זכויותיהם של הדיירים מוגנות.

באופן עקרוני אין עלויות אותן נושאים מראש דיירי הבניין בו מבוצע פרויקט תמ"א , כל נושא התשלומים לבעלי המקצוע השונים המעורבים בפרויקט מטופל ובאחריות היזם עמו נחתם חוזה לביצוע פרויקט התמ"א. את היכולת לממן את העבודות השונות הנדרשות גוזר הקבלן/יזם מהתוספת באחוזי הבנייה אותן הוא מקבל ברגע חתימת חוזה אל מול דיירי הבניין.